세입자 내보내고 직접 장사하겠다는 건물주, 권리금은? - 도봉구부동산소송변호사 -

 

 

 

"내 건물인데 어때" 세입자 내보내고 직접 장사하겠다는 건물주, 권리금은? : 네이버 포스트 (naver.com)

"내 건물인데 어때" 세입자 내보내고 직접 장사하겠다는 건물주, 권리금은?

 

#A씨는 직장을 그만둔 뒤 커피전문점 창업에 나섰습니다.

A씨는 초기 투자금이 조금 든다고 하더라도 목이 좋은 곳에 자리를 잡고 싶었습니다.

그리고 권리금 1억원을 주고 앞서 커피전문점을 넘겨받은 뒤 새로 꾸며 영업을 시작했습니다.

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A씨가 입주한 뒤 5년이 지났습니다.

상가임대차보호법상 건물주는 A씨와 계약한지 5년이 지나 재계약을 거부할 수 있었죠.

A씨도 5년간 나름 사업이 번창했고, 마침 더 좋은 상가에서 더 넓은 매장을 찾아다닌 터라

재계약에 목맬 상황도 아니었습니다.

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마침 A씨는 자신이 들어올 때처럼 현재 자리를 호시탐탐 노리던 지인을 찾아

1억5000만원의 권리금을 받고 나가려고 했습니다.

그런데 건물주는 자신이 직접 그 자리에 커피전문점을 하고 싶다고 합니다.

"내가 건물주이기 때문에 권리금을 줄 수 없다"고 주장하는데요.

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A씨는 건물주가 직접 장사를 한다는 이유로 한푼의 권리금도 받을 수 없을까요?

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◇ "계약기간 남아도" "건물주 직접 영업해도"…권리금 받을 수 있다

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최근 대법원 판결을 보면 임차인(세입자)이 아닌

임대인(건물주)이 직접 영업한다는 뜻을 밝히고 설령 계약기간이 끝났다고 하더라도

기존 세입자는 건물주한테서 권리금에 대한 손해배상을 받을 수 있습니다.

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판결을 이해하려면 권리금에 대한 두가지 오해부터 바로잡아야 합니다.

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우선 권리금이 법적으로 보호받지 못한다고 생기는 오해입니다.

그러나 2015년 5월부터 상가임대차보호법상 권리금 규정이 시행됐습니다.

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이 규정이 생기기 전까진 권리금에 대한 법적 장치가 없었고

그만큼 기존 세입자들이 대부분 손해를 감수할 수밖에 없었죠.

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그러나 새 규정은 특별한 경우를 제외하면 세입자인 임차인이

마땅히 받아야할 권리금을 건물주인 임대인이 받지 못하게 방해해선 안된다고 못박았습니다.

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또 권리금은 세입자와 세입자 사이에 주고 받는 대가라는 오해가 있는데요.

그래서 건물주는 자신이 직접 장사를 하게 되면 권리금을 주지 않아도 된다고 생각합니다.

자신은 세입자가 아니라는 판단 때문인데요.

쉽게 말해 내 건물에서 내가 장사하는 데 무슨 권리금이냐는 거죠.

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그러나 새 권리금 규정과 최근 대법원 판례는 권리금을

기존 임차인이 당연히 받아야 할 대가로 봤습니다.

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대법원은 "기존 임차인이 새로운 임차인으로부터 권리금을 받아야 마땅한 상황에서

새로운 임차인 대신 건물주가 직접 영업을 하여 권리금을 주지 않으면 임차인은 손해를 입는다"며

"임차인의 권리금은 정당한 대가 행사"라고 판시했습니다.

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실제 현행법상 권리금의 정의를 보면 '임차인과 임차인 사이'에 오가는 대가가 아닙니다.

권리금은 '영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자 사이'에 지급하는 이용대가로 규정됩니다.

영업하는 사람이 임차인이든 임대인이든 관계가 없습니다.

 

상가임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등)

① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가
영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등
유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게
보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

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② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

◇ 재건축 때는 건물주가 권리금 책임져야

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임대차기간 5년이 지나 건물주가 세입자를 내보내고

건물을 헐어 재건축에 들어갈 계획이라면 어떨까요?

후임 임차인을 구할 수 없어 권리금을 누구에게 받아야 할지판단을 내리기가 쉽지 않은 상황인데요.

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대법원은 이 경우도 마찬가지로 건물주가

임차인 권리금에 대한 손해배상 책임이 있다고 인정했습니다.

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대법원은 "임대차계약 기간이 지났다고 해도 고객과 거래처,

신용 등의 재산적 가치가 사라지는 것은 아니다"라며

권리금의 가치가 계약기간이 끝나도 유효하다고 봤습니다.

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물론 실제 현장에서는 상가마다 계약조건이나 상황이 천차만별이어서

딱 잘라 대가로 얼마의 권리금을 줘야 하는지는 불분명합니다.

하지만 법원의 판결은 갈수록 권리금을 폭넓게 인정하는 추세입니다.

임대인 즉 건물주가 자신의 이익을 위해 재건축 결정을 내렸다면

임차인의 정당한 권리 행사 내용인 권리금 역시 건물주가 책임져야 합니다.

 

 

 

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